Приобретение квартиры или нежилого помещения для предпринимательской деятельности в Ирпене — это всегда немалые, но оправданные риски. Не меньше вопросов вызывает покупка жилья на первичном рынке недвижимости (в многоэтажном здании, которое пока строится и будет сданным в эксплуатацию еще нескоро). Документы на квартиру, частный дом или техническое помещение перед подписанием договора купли-продажи нужно тщательно проверять на предмет соответствия закону. О том, какие бывают подводные камни при заключении сделок с недвижимостью — расскажет наша статья.
Что такое «история квартиры» и почему ее проверяют в первую очередь?
История квартиры — это совокупность фактов жилой площади, выписки из реестров и другие важные данные. У продавца недвижимости необходимо требовать для дальнейшего анализа:
- Правоустанавливающий документ. В этом документе указывается, каким путем хозяин приобрел квартиру — купил, получил у государства в право собственности, получил в наследство или в дар. Это достаточно важный фактор: его игнорирование может обернуться неприятными сюрпризами в будущем.
- Расширенную информационную справку. Этот документ может храниться не у владельца жилья, а у нотариуса. Требовать предоставить справку вправе только реальный владелец жилья.
Расширенная справка содержит следующие данные:
Перечень всех граждан, которые владели квартирой, которая вас заинтересовала.
- Список лиц — не собственников, прописанных на жилплощади или временно на ней не проживающих. Квартира может быть обременена совладельцами в МПО, на службе в армии, на учебе в другом городе, в интернате, и тому подобное.
- Наличие или отсутствие несовершеннолетних: их интересы будут затронуты в случае продажи жилья.
Факт аварийности дома или перспективы его сноса (с последующим расселением). - Наличие коммунальной или эксплуатационной задолженности.
Какое жилье не стоит покупать в Ирпене?
Лучше отказаться от приобретения квартиры, если в ее истории имеют место следующие моменты:
- Рейдерский захват, как способ отчуждения недвижимого имущества (ипотеки). В этом случае банк (коллекторское агентство) «переписывает» квартиру на подставную фирму или на третье лицо. Покупая предмет ипотеки убедитесь, что дебитор хозяина не имеет к нему претензий и не станет бороться за возвращение жилья в суде.
- Квартира, купленная на виртуальных торгах, является спорной: адвокат, защищая права своего клиента, обычно уговаривает покупателя отказаться от имущественной заинтересованности. Если вы являетесь добропорядочным гражданином Украины и прибрели лот на электронном аукционе по закону — вы обязаны отказаться от квартиры в пользу предыдущего владельца: он не по закону потерял жилье. И не факт, что данное пострадавшее лицо и его адвокат вернут вам деньги за жилье.
- Судебный процесс (исполнительное сопровождение) на текущий момент (его предметом является квартира заинтересовавшая вас).
- Пристройка к жилому или хозяйственному помещению на первом этаже — она может оказаться «самостроем». Проверять законность такого «расширения» очень важно! Владелец обязан предоставить «Декларацию о начале строительных работ», «Декларацию о готовности к использованию», и тому подобное. Приобретение незаконного строительства на незарегистрированном земельном участке грозит административной ответственностью.
- Мансарда на последнем этаже — она может быть частью чердака, что является коллективной собственностью.
На что необходимо обратить внимание, покупая квартиру в Ирпене в многоэтажном доме, который еще не сдан?
Иногда приобретение квартиры на первичном рынке в строящемся доме — это реальная возможность решить проблемы с жильем за демократичную цену. Но перед покупкой проверьте застройщика на предмет:
- Права собственности на участок земли: строительная площадка должна числиться в реестрах недвижимого имущества.
- Правоустанавливающие документы на строительство «Декларацию о начале работ», разнообразные акты, строительный паспорт, проектные документы и их соответствие технической безопасности.
Обратите внимание! Нашими юристами был указан минимальный перечень документов, который вы обязаны требовать у владельца квартиры или строительной компании. Перечень может варьироваться или дополняться вашим юристом — каждый случай покупки жилой недвижимости индивидуален.
Что должен включать в себя двусторонний договор между владельцем и покупателем?
Договор купли-продажи квартиры в Ирпене на вторичном рынке должен обязательно включать в себя:
- Предмет договора — то основание, на котором жилье переходит от продавца к покупателю (денежные средства).
- Четко прописанную стоимость недвижимости. Если адвокат предыдущего владельца признает вашу с банком (коллекторами) сделку недействительной — вам придется бороться за возвращение денежных средств, указанных в договоре.
- Банковский счет, на который поступят ваши финансовые средства.
- Сроки внесения денег, выселение бывшего хозяина в другой жилье и тому подобное.
- Факт перехода квартиры из собственности предыдущего хозяина в вашу собственность с момента подписания двустороннего соглашения. Получив деньги, продавец теряет все права на квартиру.
- Юридический адрес предмета сделки (квартиры или дома).
Вы считаете, что в договоре купли-продажи на квартиру есть несогласованные или опасные моменты? Обратитесь к юристу! Проверка квартиры на предмет возможных рисков — это комплексное мероприятие, в нем будут задействованы узкопрофильные специалисты.
По желанию специалисты выдадут вам вывод из своей экспертным мнением, советами и рекомендациями. Глубина и тщательность анализа напрямую зависит от истории жилого объекта. Это может занять время, но минимизация возможности потерять жилплощадь стоит затраченных ресурсов!
Договор купли-продажи квартиры на первичном рынке (в доме, который строится) имеет свои особенности. Здесь решающее значение имеет схема получения новой квартиры:
- Если новый многоэтажный дом полностью готов, зарегистрирован по букве закона и сдан в эксплуатацию — покупатель застрахован от форс-мажоров: органы регистрационной службы проверили документы застройщика на предмет законности. Здесь механизм покупки мало чем отличается от приобретения жилья на вторичном рынке. Вам остается проверить только основные документы.
- Если вы вложили собственные средства в многоэтажку на начальной (средний или завершающей) стадии строительства — будьте осторожны! Вам придется вместе с юристом проверить на предмет законности следующие документы:
- Документы, касающиеся участка. Застройщик обязан владеть указанным наделом земли и распоряжаться им на законных основаниях (вести строительство), использовать по назначению. Договор аренды должен быть корректно оформленным: поскольку местная власть передала земельный участок застройщику — необходимо, чтобы стояли подписи обеих сторон.
- Документы, дающие право начать строительство и проводить работы по возведению многоэтажки. Если строительство законно — декларации появятся на сайте органов местного самоуправления.
- Документы, касающиеся отчуждения недвижимости.
- Технический паспорт здания, схемы инженерных коммуникаций, проектную документацию.
Нами предоставлен неполный перечень бумаг, которые могут понадобиться вашему юристу для всестороннего анализа. Многое зависит от того, введено жилое помещение в эксплуатацию или нет.
Источник — http://pravo-porada.com.ua/articles-66/yak-bezpechno-pereviriti-ta-kupiti-kvartiru-kijiv-bucha-irpin
